Formules et Modèles d'Actes du bail à usage professionnel OHADA

Table des matières

Préface...............................................................XIII

1 - Cession de bail..........................................................1

• Demande par le locataire au bailleur de l’autorisation de céder le bail seul ou avec une partie des éléments permettant l’activité dans les lieux loués...............................................................................2
• Convention de cession de bail.............................................3
• Notification de la cession de bail...................................................5

2 - Clause résolutoire.....................................................................7

• Mise en demeure visant la seule clause résolutoire............................8

• Dans le cas de défaut de paiement de loyer.....................................8

• Dans le cas de défaut d’assurance.........................................9

• Dans le cas d’une autre infraction au bail..................................10

• Formule combinant mise en demeure visant la clause résolutoire et mise en demeure en vue du refus de renouvellement pour motif grave et légitime..11
• Assignation en référé pour voir déclarer acquise la clause résolutoire dont le
  • preneur n’a pas demandé la suspension................................13
• Formule 1............................................13

• Formule 2...................................................15

• Formule 3..............................................................18
• Notification aux créanciers inscrits.....................................20

• Formule 1..........................................................20

• Formule 2..................................................22

• Assignation en référé pour voir déclarer acquise la clause résolutoire, à
• défaut, par le preneur, d’avoir respecté les conditions dont était assortie la
• suspension de cette clause par le juge........................................23
• Moyens d’action du preneur après réception de la mise en demeure.........26
•                                                                                                                                                                                                                                                     Notification par le preneur, dans le mois de la mise en demeure visant la clause résolutoire, de l’exécution des obligations visées................26
• Opposition à mise en demeure..........................................27
•                                                                                                                                                                                                                                                     Assignation en référé du bailleur pour demander la suspension des effets de la clause résolutoire.................................................30
• Conclusions en suspension de la réalisation et des effets de la clause
• résolutoire................................................33
• Conclusions du preneur se prévalant des effets, à son égard, de la tierce
• opposition du créancier nanti.............................................35
• Moyens d’action du créancier inscrit sur le fonds de commerce du preneur........37
• Intervention du créancier inscrit dans la procédure de résiliation......37

*    Assignation en intervention volontaire..........................................37

                                                                                                                                                                                                                                                   Tierce opposition à l’ordonnance de référé prononçant la résiliation du bail, formée par un créancier inscrit auquel la demande de résiliation

*  n’a pas été notifiée..........................................................39

*  Assignation en référé...............................................40

3 - Congés...................................................................42

• Formules........................................................................43
• Formule d’ensemble.............................................................43

Variantes........................................................................44

*  Congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité
d’éviction........................................................................ 44

*  Congé avec refus de renouvellement et refus de l’indemnité d’éviction...45

*  Congé avec refus de renouvellement et refus de l’indemnité d’évic-

tion pour motif grave et légitime.........................46

Formules........................... 46

Formule 1...................................46

Formule 2.....................................47

*  Congé avec refus de renouvellement en vue de la reprise des locaux affectés à l’habitation.................................48

Opposition à congé......................................50

Formule.........................................50

4 - Contrat de bail....................................................52

• Précautions de rédaction..............................................53
• Convention.....................................................54
  • Désignation des parties contractantes..................................54
  • Clauses du contrat..............................................................60
• Avenant de révision du contrat de bail.......................................85

5 - Délivrance.....................................87

• Argumentaire correspondant à la demande de dommages-intérêts, formée par le preneur contre le bailleur, pour manquement à son obligation de délivrance.........................................88
• Argumentaire  concernant  l’absence  de  modification  de  la  destination
  • contractuelle, en cas d’exercice, par le preneur, d’une activité implicite-
  • ment incluse dans l’activité prévue au bail...............................................90
• Argumentaire concernant le fait que la seule connaissance du changement

d’activité du preneur ne vaut pas autorisation du bailleur.........................91

6 . Dépôt de garantie......................93

·         Assignation en restitution de dépôt de garantie...................93

7 - Déspécialisation.................................................95

·         Déspécialisation restreinte..........................96

·         Notification de l’intention d’adjoindre une activité connexe ou complé-

mentaire à celle prévue au bail...................................96

·         Refus d’autorisation du bailleur concernant l’extension de commerce

·         sollicitée par le preneur.......................................................................98

·         Notification de l’intention d’exercer une activité différente de celle prévue au bail.................................................................................99

·         Notification à  créancier  inscrit  d’une  demande  afin  d’exercer  une

·         activité différente de celle prévue au bail.........................................100

·         Notification d’une réponse négative du bailleur à une demande de

·         déspécialisation.....................................................102

·         Déspécialisation plénière..........................................103

·         Demande tendant à l’exercice d’activités différentes du bail............103

·       Autorisation conditionnelle de changement de commerce, donnée par le bailleur......................105

Notification adressée par le bailleur aux locataires bénéficiant d’une

exclusivité,  pour  les  informer  de  la  demande  de  déspécialisation

plénière reçue par lui..............................107

Refus opposé par le bailleur à la demande de changement de commerce formée par le preneur.............................109

8 - Droit de repentir...................................................................112

Formule 1....................................................113

Formule 2.................................................114

9 - Etat des lieux..........................................................................116

Etat des lieux établi lors de l’entrée du locataire............................117

Etat des lieux établi lors de la sortie du locataire........................... 118

10 - Indemnité d’éviction................................................120

des indemnités d’éviction et d’occupation.......................................121

Assignation aux fins de condamnation à paiement d’indemnité d’éviction et de fixation d’indemnité d’occupation.....................................123

11 - Mandat  de gestion d’immeubles ........................................126

Convention.................................................127

12 - Loyers ............................................................130

• Demande de révision de loyers................................131
  • Demande formulée par lettre................................131
  • Demande formulée par exploit d’huissier.....................131
• Assignation en fixation du loyer du bail renouvelé......................133
• Assignation en paiement ...........................135

13 - Procédure collective du preneur.............................139

·         Mise en demeure...........................140

·         Requête afin que soit constatée la résiliation de plein droit d’un bail .....140

·         Ordonnance.....................................142

14 - Renouvellement du bail.......................143

Demande ..........................................144

Si le bail n’est pas encore expiré :.....................................144

Si le bail s’est poursuivi par tacite reconduction :.................144

Acceptation du renouvellement...........................................146

Notification comportant accord de renouvellement...............146

Acceptation  du  principe  du  renouvellement  mais  avec  demande

de modification de certaines clauses du bail.......................147

Acceptation  du  principe  du  renouvellement  mais  avec  demande

d’augmentation du loyer.............................148

Refus de renouvellement...................................150

Refus de renouvellement avec offre de l’indemnité d’éviction.........150

Refus de renouvellement avec exercice du droit de reprise sur les locaux d’habitation..................................151

Refus de renouvellement et refus de l’indemnité d’éviction............152

Refus partiel de renouvellement pour reprise des locaux d’habitation.153

Exercice du droit au renouvellement................................154

Refus de renouvellement  sans indemnité   d’éviction pour absence de droit du preneur à renouvellement............................154

Refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction...155

Refus de renouvellement pour un motif grave et légitime...............157

Formule 1...................................................157

Formule 2..........................................158

Refus de renouvellement pour un motif grave et légitime reconstruire................159

Loyer de renouvellement......................................161

Assignation en révision du loyer..................................162

15 - Résiliation...........................................164

Résiliation judiciaire.......................................165

Demande de résiliation judiciaire formée par le preneur...................165

Demande de résiliation judiciaire formée par le bailleur..................168

*  Conclusions du preneur contestant la demande de résiliation
judiciaire formée à son encontre par le bailleur..................171