Droits fonciers urbains au Cameroun

La réglementation de l’occupation et de la gestion des sols dans les villes du Cameroun que constituent les agglomérations de plus de cinq mille habitants, en croissance exceptionnelle ; l’aménagement des rapports de voisinage entre leurs occupants… sont devenus un imbroglio inextricable pour les autorités camerounaises, qui, face au silence ou à l’inefficience des textes, réagissent parfois par des expropriations et des déguerpissements massifs, à la grande désolation de ces populations urbaines…

La réflexion actuellement en cours pour un code d’urbanisme camerounais trouvera certainement dans cette contribution du docteur André Tientcheu Njiako, très au fait de la situation, un appoint particulièrement important. En effet, le présent ouvrage, Droits Fonciers Urbains au Cameroun tente d’une part, de faire le point sur la situation du droit positif en la matière, sous le triple plan :

- de la législation, souvent extravertie, obsolète et donc grandement inappropriée ;
- de la doctrine, abondante certes, mais très hétéroclite et parcellaire ;
- de la jurisprudence, qui essaie de pallier l’inefficacité des textes par de rares décisions courageuses et avant-gardistes…

Et d’autre part, d’explorer, à partir d’un cadastre performant, les pistes devant aboutir à une législation foncière acceptable pour nos villes, à la hauteur des attentes des citadins, et compatible avec la protection de l’environnement.

 

Principales abréviations ............................................................................. 7

Préliminaires sur le phénomène urbain au Cameroun ....................................... 9

I - Une urbanisation galopante ................................................................... 9

II - Des problèmes urbains essentiellement fonciers ........................................ 10

III - Une législation foncière urbaine inopérante ............................................ 11

Titre introductif Le cadre général de l’intervention du législateur camerounais en matière d’urbanisme.. 15

Chapitre I

Les administrations responsables de l’urbanisme au niveau central de l’Etat .... 17

Section I : L’impact des ministères de l’urbanisme et de la ville ............................. 17

Section II : La commission consultative nationale, de l’urbanisme et de l’habitat ......... 19

Section III : Les conditions de succès des comités interministériels ad hoc ................. 19

Chapitre II : Les collectivités territoriales décentralisées et les organismes aménageurs ........ 22

Section préliminaire : La notion d’«Etablissement humain» ................................... 21

Section I : Les communes ........................................................................... 22

Section II : Les établissements publics d’aménagement ........................................ 24

§ 1 : Le monopole des établissements publics ............................................... 24

§ 2 : Le cas spécifique de la Société immobilière du Cameroun (SIC) .................. 25

Section III : Pour l’avènement des associations foncières urbaines ........................... 26

Chapitre III : Les structures de financement du développement urbain .............................. 29

Section I : Le monopole du financement public ................................................. 29

§ 1 : Le financement public urbain au Cameroun ........................................... 30

A - Les organismes aménageurs ........................................................... 30

B - Les interventions du Fonds spécial d’équipement et d’intervention intercommunale (FEICOM) ........ 30

1°) Les ressources du FEICOM ................................................................. 31

a) Le régime financier .............................................................. 31

b) Le plafond de financements ..................................................... 32

2°) Les domaines d’intervention du FEICOM ...................................... 32

a) Les équipements socio-collectifs ............................................... 32

b) Les équipements générateurs de revenus ..................................... 32

c) L’appui institutionnel aux collectivités locales ............................... 33

3°) Le suivi opérationnel des projets de financement ........................................ 33

a) La direction des projets et programmes ....................................... 33

b) Les moyens d’action ............................................................. 34

4°) Les projets éligibles au financement FEICOM ................................. 34

a) L’origine des projets ............................................................. 34

b) Les conditions d’éligibilité des projets ........................................ 35

5°) L’évolution des aides FEICOM aux communes camerounaises en 1998 .. 35

a) L’existence des pesanteurs préjudiciables .................................... 35

b) La répartition régionale des aides FEICOM ................................. 36

§ 2 : La leçon du financement public urbain tirée de l’expérience de certains pays étrangers ............. 37

A - Le financement public urbain en France ............................................. 37

B - Le financement public urbain en Côte d’Ivoire ..................................... 37

Section II : La participation souhaitable des autres acteurs .................................... 39

§ 1 : Les opérateurs nationaux .................................................................. 38

A - Le domaine d’intervention des acteurs nationaux .................................. 38

B - Les entraves à l’intervention des acteurs nationaux ................................ 38

§ 2 : Les bailleurs de fonds internationaux dans le financement du développement urbain ............. 39

A - Les domaines d’intervention ........................................................... 39

1°) L’apport de la Banque Mondiale .................................................. 39

a) L’exécution du Programme de Développement Urbain .................... 39

b) La confection de la déclaration de la stratégie urbaine ..................... 40

2°) Les axes d’appui de l’Agence Française de Développement (AFD) ........ 41

a) La mise en place du cadre institutionnel ...................................... 41

b) Le financement des études de faisabilité ...................................... 41

3°) Le rôle général souhaitable des bailleurs de fonds internationaux dans

le financement du développement urbain ........................................ 42

B - Les conditions d’intervention .......................................................... 42

1°) L’énumération précise des lacunes ............................................... 42

2°) Les procédures d’intervention ..................................................... 43

Section III : L’espoir suscité par le contrat de ville ............................................ 43

§ 1 : Le contexte du contrat de ville ........................................................... 44

A - L’avènement d’un ministère de la Ville .............................................. 45

B - La nouvelle stratégie urbaine du gouvernement camerounais .................... 45

§ 2 : Le régime du contrat de ville ............................................................ 46

A - Bref aperçu de l’expérience du contrat de ville au Sénégal, au Mali et au Bénin..... 46

B - Les parties au contrat de ville .......................................................... 47

1°) Le ministère de la Ville ............................................................ 47

§ 3 : Les conditions de succès du contrat de ville .......................................... 48

A - Le développement d’une fiscalité locale ............................................. 49

B - L’amélioration de la gestion municipale ............................................. 49

C - Le développement du partenariat urbain ............................................. 49

D - Le développement de la solidarité urbaine .......................................... 50

E - Le contrôle a posteriori et la sanction des gestionnaires indélicats .............. 50

Titre Premier Le cadre juridico-fiscal des opérations d’aménagement des fonds urbains ........ 51

Sous-titre préliminaire : Le cadastre .................... 53

Chapitre I

Historique et caractéristiques du cadastre camerounais ............................... 55

Section I : Les sources du cadastre camerounais ................................................ 55

§ 1 : Les sources australiennes ................................................................. 56

§ 2 : L’impact du code cadastral français .................................................... 56

A - Les plans cadastraux de l’ancien régime français .................................. 56

B - Le contenu du code cadastral napoléonien .......................................... 57

C - La signification du concept français de « rénovation cadastrale » .............. 57

Section II : Les caractéristiques du cadastre camerounais ..................................... 58

§ 1 : Le caractère fondamentalement urbain et fiscal du cadastre camerounais ........ 58

§ 2 : Les objectifs fiscalo-fonciers du cadastre camerounais .............................. 58

A – Un système crédible d’informations foncières urbaines .......................... 59

B - Un outil crédible de planification du développement urbain ...................... 59

Section III : La réalisation du cadastre camerounais ............................................ 59

§ 1 : Les travaux préliminaires ................................................................ 60

A - La confection de la mappe foncière .................................................. 60

B - Le découpage en sections ............................................................... 61

§ 2 : Les travaux de terrain ..................................................................... 61

A - La reconnaissance des sites ............................................................ 61

B - L’implantation du canevas de base ................................................... 62

C - L’observation des angles et la mesure des distances ............................... 62

1°) Le mesurage des angles ............................................................ 62

2°) Le mesurage des distances ......................................................... 63

D - L’enquête parcellaire et foncière ...................................................... 63

1°) Les travaux préparatoires aux enquêtes parcellaires et foncières ........... 63

a) La cartographie de base ......................................................... 64

b) Le canevas de base ............................................................... 64

c) La recherche des documents graphiques ...................................... 64

d) La formation du parcellaire ..................................................... 65

e) Les fiches d’enquêtes cadastrales .............................................. 65

2°) L’enquête parcellaire et foncière proprement dite ............................. 65

E - Le bornage de limites des parcelles et la reconstitution de limites des titres fonciers........ 65

F - Le lever des détails ...................................................................... 66

§ 3 : Les travaux de bureau ..................................................................... 66

A - Le contrôle des observations et calcul ............................................... 66

B - Le dessin .................................................................................. 66

C - La rédaction des documents cadastraux ............................................. 68

1°) L’élaboration de la matrice cadastrale ........................................... 68

2°) La confection des états de section ................................................ 68

3°) La table de correspondance ........................................................ 68

§ 4 : La publication et l’homologation des résultats ........................................ 69

A - La publication ............................................................................ 69

1°) La convocation ....................................................................... 69

2°) L’exposition .......................................................................... 69

3°) La réception et l’analyse des observations ...................................... 69

B - L’homologation .......................................................................... 70

Chapitre II

Le cadastre parcellaire : véritable état civil de la propriété immobilière bâtie et non bâtie ...... 71

Section préliminaire : Les missions générales du cadastre parcellaire ....................... 72

§ 1 : Les tâches foncières du cadastre parcellaire ........................................... 72

A - La nomenclature des tâches foncières ................................................ 72

B - Les liaisons hypothèques-cadastre ..................................................... 73

§ 2 : Les missions fiscales du cadastre parcellaire .......................................... 73

§ 3 : Les fonctions techniques du cadastre parcellaire ...................................... 73

§ 4 : La fonction économique du cadastre parcellaire ...................................... 73

Section I : Le plan cadastral ......................................................................... 74

§ 1 : Le contenu du plan cadastral ............................................................. 74

§ 2 : Les modalités du plan cadastral .......................................................... 74

Section II : La matrice cadastrale et les états de section ....................................... 75

§ 1 : La matrice cadastrale est un relevé de propriété ...................................... 75

§ 2 : Les états de section ou extrait d’état civil de l’immeuble ........................... 76

Section III : Le fichier communal des propriétaires d’immeubles ............................ 76

Section IV : La conservation cadastrale et la publicité foncière .............................. 76

A - L’extrait cadastral ............................................................................ 77

B - Le document d’arpentage ................................................................... 78

§ 2 : La constatation des mutations topographiques ........................................ 78

Chapitre III

La douloureuse élaboration du cadastre fiscal camerounais ........................... 79

Section I : Les fondements du cadastre fiscal camerounais .................................... 79

Section II : La mission assignée à la commission du cadastre fiscal camerounais ......... 80

§ 1 : Le contenu de la notion de cadastre fiscal ............................................. 81

§ 2 : La confection du cadastre fiscal ......................................................... 81

Section III : L’état actuel de la fiscalité immobilière au Cameroun .......................... 82

§ 1 : La taxe foncière (ou taxe sur les propriétés immobilières bâties ou non) ........ 82

A - Définition de la taxe foncière .......................................................... 83

B - Fait générateur de la taxe foncière .................................................... 83

C - L’assiette de l’impôt .................................................................... 83

§ 2 : Les droits de mutations immobilières .................................................. 84

A - Le fait générateur ....................................................................... 85

B - L’assiette ................................................................................. 85

§ 3 : La taxe proportionnelle sur les revenus fonciers ...................................... 86

§ 4 : La taxe sur les plus-values immobilières réalisées hors bilan....................... 87

§ 5 : Le problème de l’identification et de la localisation des contribuables ........... 87

A - L’identification des redevables ....................................................... 88

B - La localisation des redevables ......................................................... 88

1°) L’adressage géographique ......................................................... 88

2°) L’adressage postal et téléphonique ............................................... 89

Section IV : La pratique des évaluations des immeubles ....................................... 90

§ préliminaire : Les différents paramètres d’évaluation .................................... 90

A - La notion de valeur marchande ou vénale ........................................... 90

B - La notion de valeur locative (VL) ..................................................... 90

C - La relation entre valeur locative et valeur vénale .................................. 91

§ 1 : L’évaluation des propriétés non bâties .................................................. 91

§ 2 : L’évaluation des propriétés bâties ....................................................... 91

A - Les immeubles assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ........... 92

B - La base d’imposition .................................................................... 92

C - L’émission des rôles .................................................................... 92

Sous-Titre I

La gestion de l’espace urbain ................................................................. 93

Chapitre I

Les conflits liés à la gestion de l’espace urbain ........................................... 95

Section I : L’occupation anarchique des domaines de l’Etat ................................... 96

§ 1 : La forte demande de parcelles d’habitation en ville ................................. 97

§ 2 : Le non-respect des règles d’urbanisme ................................................ 98

§ 3 : Le laxisme de la commission de contrôle et de surveillance ...................... 100

Section II : La protection de l’environnement urbain ......................................... 101

§ 1 : La gestion des déchets urbains ......................................................... 102

A - L’absence de décharges aménagées ................................................ 102

B - Une réglementation rudimentaire de la collecte des déchets urbains .......... 102

§ 2 : L’assainissement et les pollutions urbaines .......................................... 103

A - Les problèmes généraux d’assainissement des villes camerounaises ......... 104

B - Les principales sources de pollution urbaine ...................................... 105

§ 3 : La protection des sites et des paysages .............................................. 108

§ 4 : La création des zones d’aménagement concerté .................................... 109

Section III : a relative efficacité des sanctions jurisprudentielles ........................... 110

§ 1 : Les principes posés par l’arrêt NKWENKAM MOHLIE Luc ................... 110

§ 2 : Les effets de la dissonance des pratiques domaniales .............................. 112

Chapitre II

La délimitation ostensible des immeubles non bâtis : le bornage ................... 115

Section préliminaire : Le bornage dans le plan cadastral du Cameroun ................... 116

§ 1 : Les conditions requises des terrains soumis au bornage ........................... 117

§ 2 : Les conditions requises des titulaires du droit au bornage ........................ 118

Section I : Le contenu de la notion de bornage ................................................ 118

§ 1 : La nature juridique du bornage ........................................................ 118

A - Le bornage : acte conservatoire ? ................................................... 119

B - Le bornage : acte de disposition ? .................................................. 119

C - Le bornage : acte d’administration ? ............................................... 119

§ 2 : L’origine du bornage .................................................................... 120

A - Le bornage d’immatriculation ....................................................... 121

1°) La procédure ....................................................................... 121

2°) Les conditions requises du géomètre ........................................... 121

3°) Les droits et obligations des propriétaires limitrophes ...................... 122

B - Le bornage de morcellement ......................................................... 122

C - Le bornage administratif .............................................................. 123

1°) Le cas des collectivités publiques ............................................... 123

2°) Le cas du domaine public et du domaine privé de l’Etat

ou des collectivités locales ........................................................ 124

3°) Le domaine privé de l’Etat ou des collectivités publiques

et la propriété privée .............................................................. 124

§ 3 : Les modalités de bornage ............................................................... 124

A - Le bornage amiable ................................................................... 124

B - Le bornage judiciaire .................................................................. 125

1) Le bornage judiciaire : une action en revendication ? ........................ 125

2) Le bornage judiciaire : une action pétitoire ? ................................. 125

3) L’application au bornage de la règle du « non-cumul du possessoire

et du pétitoire » ..................................................................... 126

4) La procédure du bornage judiciaire devant le juge ............................ 126

C - La force probante du bornage ....................................................... 127

Section II : Le déroulement du bornage ......................................................... 127

§ 1 : Les règles d’implantation des bornes ................................................. 127

A - Les bornes sont placées à chacun des sommets du polygone formé

par l’immeuble .......................................................................... 127

B - Le cas des limites naturelles ......................................................... 128

C - Le rattachement ........................................................................ 128

D - Les problèmes des oppositions ...................................................... 129

E - Les dispositions particulières au bornage des immeubles urbains ............. 129

§ 2 : Les instruments requis pour les opérations de bornage ........................... 130

A - Les documents de terrain ............................................................. 130

1°) Le croquis de lever ................................................................ 130

2°) Le carnet de terrain ............................................................... 131

B - Les documents de bureau ............................................................. 131

1°) Les détails à figurer sur le plan ................................................. 131

2°) L’échelle du plan ................................................................. 131

3°) Le format du plan ................................................................ 132

4°) Les mappes de repérage .......................................................... 132

§ 3 : Les autres obligations du géomètre .................................................... 132

Section III : Le problème de la configuration des bornes .................................... 133

§ 1 : Les bornes limites de propriétés ....................................................... 133

§ 2 : Des bornes de triangulation aux bornes géodésiques ............................... 134

§ 3 : Le problème du numérotage des bornes ............................................. 134

Chapitre III

Les lotissements ................................................................................ 137

Section préliminaire : Le lotissement comme cadre approprié de la restructuration urbaine au cameroun ....... 138

§ 1 : Les opérations de restructuration ...................................................... 139

§ 2 : Les missions de lotissement assignées à la Mission d’aménagement et d’équipement de terrains urbains et ruraux (MAETUR) .............. 139

A - Le cadre général de l’intervention de la MAETUR ............................. 140

B - Les attributions foncières de la MAETUR ........................................ 140

1°) Les fonctions d’opérateur foncier urbain ...................................... 140

2°) Les fonctions de bureau d’études ............................................... 141

Section I : Le contenu de la notion de lotissement ............................................ 141

§ 1 : Définition du lotissement ................................................................ 141

§ 2 : Les différentes catégories de lotissements ........................................... 144

A) Les lotissements privés ................................................................ 144

B) Les lotissements publics ............................................................... 145

1°) Les lotissements créés par les municipalités et l’Etat ....................... 145

2°) Les lotissements MAETUR...................................................... 146

3°) Le sens de la trilogie SIC- MAETUR – CFC ............................... 147

Section II : La mise en oeuvre du lotissement .................................................. 147

§ 1 : La procédure d’approbation du lotissement .......................................... 148

A - La composition du dossier de demande de lotissement .......................... 148

1°) Les pièces obligatoires ........................................................... 148

2°) Les pièces facultatives ............................................................ 149

B - L’instruction du dossier de lotissement ............................................. 150

C - La décision administrative ........................................................... 150

§ 2 : L’exécution par le lotisseur des travaux d’équipement ............................ 152

A - Les modalités de réalisation des travaux ........................................... 152

B - Le contrôle de l’exécution des travaux ............................................. 153

C - Les sanctions .......................................................................... 154

1°) Les sanctions administratives .................................................... 154

2°) Les sanctions pénales ............................................................ 154

3°) Le régime général d’attribution des lots ....................................... 155

4°) Le régime particulier d’attribution des lots dans les lotissements sociaux de la MAETUR ......... 156

a) Les conditions d’éligibilité .................................................... 156

b) La demande d’octroi de parcelles ........................................... 156

c) L’acquisition ..................................................................... 157

§ 3 : L’édification des constructions ......................................................... 157

A - L’exigence du permis de construire ................................................ 157

B - La maîtrise d’oeuvre des travaux de construction ................................. 158

Sous-Titre II

Les rapports de voisinage ..................................................................... 159

Chapitre I

La typologie des relations de voisinage ................................................... 163

Section préliminaire : Le cas spécifique de l’indivision ...................................... 163

§ 1 : Les caractères de l’indivision .......................................................... 164

§ 2 : L’exemple d’une indivision organisée : Le cas de la France ..................... 164

A - Le régime légal français .............................................................. 165

1°) Les prérogatives du coindivisaire sur la chose indivise ..................... 165

2°) Sur sa quote-part de propriété dans le ou les biens indivis ................. 166

3°) Au regard du partage de la chose ............................................... 167

B - Le régime français de l’indivision conventionnelle .............................. 168

1°) La convention d’indivision ....................................................... 169

2°) L’organe de gestion ............................................................... 169

3°) Les droits et les obligations des indivisaires .................................. 170

§ 3 : La précarité de la situation des indivisaires au Cameroun :

L’exemple de l’indivision successorale ................................................. 171

A - L’actif de l’indivision successorale ................................................. 172

B - Le passif de l’indivision successorale .............................................. 173

C - L’inexistence des règles écrites gouvernant le fonctionnement

de l’indivision ........................................................................... 173

1°) L’hostilité manifeste du législateur de 1804 .................................. 173

2°) La fragilisation de l’indivisaire camerounais par la légèreté des pratiques coutumières .......... 174

a) La consistance des règles coutumières en matière de fonctionnement de l’indivision successorale : désignation d’un héritier principal responsable du fonctionnement de l’indivision ............ 175

b) L’échec des règles coutumières de fonctionnement de l’indivision successorale ..... 176

α) La nouvelle conception de la succession en droit positif camerounais ...... 176

ß) Les tentatives de systématisation des pratiques coutumières ........ 178

c) Les abus commis par les héritiers principaux dans la gestion du patrimoine successoral ......... 177

α) L’affaire DOUMBE TOKO .............................................. 178

ß) L’affaire EBOH François ................................................. 178

D - Pour une organisation « légale » de l’indivision .................................. 179

1°) L’organisation de l’indivision successorale par voie légale ................ 179

a) Les droits des indivisaires ..................................................... 179

α) Droit à l’usage et à la jouissance des biens indivis ................... 179

ß) Droit privatif de chaque successeur sur sa quote-part indivise ..... 180

b) L’administration de l’indivision par un ou plusieurs gérants ............ 181

2°) L’organisation de l’indivision successorale par voie contractuelle : les conventions d’indivision .................. 182

a) Les conditions de validité des conventions d’indivision .................. 182

α) Les conditions de fond .................................................... 183

β) Les conditions de forme .................................................. 183

b) L’accomplissement des formalités de publicité ............................ 184

Section I : La mitoyenneté des murs et des clôtures .......................................... 184

§ préliminaire : L’évolution de la mitoyenneté ............................................ 185

§ 1 : L’acquisition de la mitoyenneté ........................................................ 185

A - Les modes d’acquisition amiables .................................................. 186

B - Les modes d’acquisition forcée ...................................................... 186

1°) La cession forcée .................................................................. 186

2°) L’acquisition forcée ............................................................... 187

3°) Le contentieux relatif à la mitoyenneté : l’emprise .......................... 188

§ 2 : La preuve de la mitoyenneté ........................................................... 189

A - La preuve par titre ..................................................................... 190

B - La preuve par présomption ........................................................... 190

1° Les présomptions de mitoyenneté ................................................ 190

2° Les marques de non-mitoyenneté ................................................ 191

a) Pour les murs ................................................................... 192

b) Pour les fossés .................................................................. 193

C - Les droits et obligations des copropriétaires mitoyens .......................... 194

1°) Les droits des copropriétaires mitoyens ....................................... 194

a) Le droit d’usage sur la face du mur ......................................... 195

α) Le droit d’usage sur la force du mur ................................... 195

β) Le droit d’usage sur l’épaisseur du mur ............................... 195

χ) Le droit d’usage s’exerce enfin sur le sommet du mur .............. 195

b) Le droit d’exhausser le mur mitoyen ........................................ 196

c) Le droit aux fruits de la haie mitoyenne .................................... 197

2°) Les obligations des copropriétaires mitoyens ................................. 197

a) La nature des obligations ...................................................... 197

b) Les conditions d’exonération ................................................. 198

c) Les effets de l’exonération .................................................... 198

Section II : La copropriété des immeubles bâtis .............................................. 199

§ préliminaire : L’évolution de la copropriété des immeubles bâtis .................... 200

A - L’hostilité du Code civil .............................................................. 200

B - L’avènement d’un statut de la copropriété au Cameroun ....................... 201

C - Les raisons du laxisme du législateur camerounais .............................. 202

§ 1 : L’origine de la copropriété au Cameroun ........................................... 202

A - La notion de lot de copropriété ...................................................... 202

B - La formation de lots de copropriété ................................................ 203

1°) La formation de lots de copropriété n’est pas réglementée ................. 203

2°) Les difficultés du partage d’un immeuble en lots ............................ 204

C - La procédure d’obtention du titre de propriété ................................... 205

1°) Le contenu du dossier de demande du titre de propriété ................... 205

a) Le dossier sur un immeuble à bâtir .......................................... 206

b) Le dossier sur un immeuble bâti ............................................. 206

2°) La délivrance du titre de propriété ............................................. 207

§ 2 : La structure de la copropriété .......................................................... 207

A - La structure matérielle de la copropriété .......................................... 208

1°) Les parties communes ............................................................ 208

a) Les parties communes matérielles .......................................... 208

b) Les parties communes juridiques ............................................ 209

2°) Les parties privatives ............................................................. 209

B - La structure juridique de la copropriété ............................................ 210

1°) Le règlement de copropriété ..................................................... 210

a) Le contenu de la notion ........................................................ 210

b) La nature juridique du règlement de copropriété ......................... 211

c) Les controverses doctrinales en présence ................................... 212

2°) L’état descriptif de division ...................................................... 213

a) Le contenu de l’état descriptif de division .................................. 213

b) La nature juridique de l'état descriptif de division ........................ 213

3°) Le syndicat des copropriétaires ................................................. 214

a) Les organes du syndicat des copropriétaires .............................. 215

α) L’assemblée générale ..................................................... 215

β) Le gérant .................................................................... 216

δ ) Le conseil syndical ........................................................ 217

b) Les pouvoirs du syndicat des copropriétaires .............................. 217

α) L’étendue des pouvoirs du syndicat ..................................... 217

β) Les limites des pouvoirs des syndicats ................................. 218

c) La responsabilité du syndicat des copropriétaires ......................... 218

α) La responsabilité du fait de l’immeuble ................................ 219

β) La responsabilité pour faute .............................................. 219

δ) Les actions récursoires .................................................... 220

4°) Le syndic ............................................................................ 220

§ 3 : Les droits et les obligations des copropriétaires..................................... 220

A - Chaque copropriétaire est titulaire d’un double droit ............................ 221

B - Les critiques de cette théorie dualiste .............................................. 221

C - La situation du copropriétaire dans les parties privatives ....................... 222

D - La situation du copropriétaire dans les parties communes ...................... 223

1°) Le droit d’usage et de jouissance du copropriétaire ......................... 223

2°) Les critères de répartition des charges sont d’ordre public ................. 224

3°) Les conditions de modification des critères de répartition .................. 224

4°) Les règles relatives à la jouissance des parties communes ................. 225

a) Les principes généraux en cette matière .................................... 226

α) L’obligation de respecter les droits des autres copropriétaires ..... 226

β) L’obligation de respecter la destination de l’immeuble .............. 226

b) La répression des abus de jouissance des parties communes ........... 226

E - Les actions en justice susceptibles d’être exercées par les copropriétaires .. 227

1°) Les actions en justice du copropriétaire contre les autres copropriétaires 227

a) Les actions en justice liées aux droits du copropriétaire sur la partie privative de son lot... 228

b) Les actions en justice liées aux droits du copropriétaire sur les parties communes.... 228

2°) Les actions en justice du copropriétaire contre le syndicat ................. 228

3°) Les actions en justice du copropriétaire contre les tiers .................... 229

§ 4 : La situation des titulaires de droits réels et du locataire dans la vie en copropriété ............... 229

A - Les rapports du locataire avec le syndicat des copropriétaires ................. 230

1°) Le principe de l’inexistence de liens juridiques entre le locataire et le syndicat des copropriétaires ...... 230

2°) Les tempéraments au principe de l’inexistence de liens juridiques entre le locataire et le syndicat ............. 231

a) L’opposabilité du règlement de copropriété aux locataires .............. 231

b) L’opposabilité des décisions du syndicat aux locataires .................. 231

c) La responsabilité du syndicat envers les locataires en cas d’accident causé par les parties communes..... 231

B - Les rapports du preneur et du copropriétaire bailleur ........................... 232

Section III : Les servitudes ........................................................................ 232

§ préliminaire : Le contenu de la notion de servitude .................................... 233

A - Les différentes approches de la notion de servitude ............................. 233

B - Les caractères des servitudes ........................................................ 234

C - Classification des servitudes ......................................................... 234

§ 1 : Les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux ................... 235

A - L’écoulement des eaux ............................................................... 235

1°) Il doit s’agir d’un écoulement naturel .......................................... 236

2°) L’exclusion des eaux industrielles .............................................. 236

3°) Les règles spécifiques aux eaux nuisibles ..................................... 237

B - La clôture ............................................................................... 237

1°) La clôture est un droit ............................................................ 238

2°) Les obligations de l’article 663 du Code civil ................................ 238

§ 2 : Les servitudes légales ................................................................... 239

A - Les servitudes légales d’intérêt privé ............................................... 239

1°) Les servitudes réciproques ....................................................... 239

a) Les plantations .................................................................. 239

b) Les constructions et dépôts nuisibles ........................................ 240

c) Les jours et les vues sur la propriété du voisin ............................ 241

α) Le contenu de la notion de jours et de vues ........................... 241

β) La réglementation relative aux jours et aux vues ..................... 241

δ) Les exceptions ............................................................... 243

2°) Les servitudes unilatérales ....................................................... 244

a) L’appréciation de l’enclave ................................................... 245

b) La détermination du passage .................................................. 246

c) L’évaluation de l’indemnité compensatrice ................................. 247

B - Les servitudes légales d’intérêt public .............................................. 248

§ 3 : Le fondement des servitudes naturelles et légales .................................. 249

A - Les servitudes naturelles et les servitudes légales d’intérêt privé ............. 249

B - Application aux servitudes légales d’intérêt public ............................... 250

Section IV : Les relations entre propriétaires et locataires ................................... 251

§ 1 : L’état de la controverse sur la réglementation des loyers ........................ 252

§ 2 : Solution souhaitable : faciliter l’accession à la propriété des logements ........ 253

Chapitre II

Le problème de la responsabilité pour inconvénients anormaux de voisinage ... 255

Section préliminaire : La théorie de l’absolutisme du droit de propriété immobilière et ses restrictions ............. 256

§ 1 : Le sens de la trilogie usus, fructus, abusus .......................................... 256

§ 2 : La distinction entre fruit et produit .................................................... 257

A - Le fruit est périodique ................................................................ 257

B - Le produit altère la substance ........................................................ 257

§ 3 : Les troubles normaux de voisinage comme restrictions à l’absolutisme du droit de propriété..... 258

Section I : Les conditions de la responsabilité pour troubles de voisinage ................ 258

§ 1 : Il doit s’agir d’un trouble de voisinage ............................................... 258

§ 2 : Le trouble de voisinage doit être excessif et anormal .............................. 259

A - L’appréciation du caractère excessif et anormal ................................. 259

1°) L’impact de la « pré-installation » .............................................. 259

2°) L’influence de l’autorisation administrative .................................. 261

3°) Les effets de la théorie de « l’immissio » ...................................... 261

B – La distinction "abus de droit" et "troubles de voisinage" ....................... 262

§ 3 : La réparation du trouble excessif et anormal ........................................ 263

A - La réparation en nature ............................................................... 263

B - L’allocation des dommages-intérêts ................................................ 264

Section II : Le fondement de la responsabilité pour troubles de voisinage ................ 264

§ 1 : La théorie de la faute .................................................................... 264

§ 2 : La théorie du risque ...................................................................... 265

§ 3 : L’hypothèse de l’obligation légale de voisinage ..................................... 265

§ 4 : La théorie de la garantie ................................................................ 266

Section III : Les atteintes à la faculté d’aliéner ................................................ 266

§ 1 : Les atteintes d’origine légale ........................................................... 267

§ 2 : Les atteintes d’origine volontaire ...................................................... 267

A - Les conditions de validité des clauses .............................................. 268

B - Les effets de la clause ................................................................. 269

Chapitre III

De la nécessité de réorganiser certaines structures de gestion de l’urbanisme au Cameroun ....... 271

Section I : L’orientation souhaitable de la planification urbaine dans la législation camerounaise ....... 271

§ 1 : La Procédure d’élaboration des plans d’urbanisme ................................. 273

A - Les zones assujetties au plan d’urbanisme ......................................... 274

B - La confection du plan d’urbanisme ................................................. 274

1°) La décision d’élaboration ........................................................ 275

2°) La participation des communes ................................................. 275

3°) L’entrée en vigueur du plan d’urbanisme ..................................... 275

C - Les objectifs et contenus des plans d’urbanisme ................................. 275

1°) Le plan d’urbanisme directeur et le plan d’urbanisme de détail .......... 275

a) Le contenu du plan d’urbanisme directeur (PUD) ........................ 275

b) Le contenu du plan d’urbanisme de détail .................................. 276

2°) Le plan sommaire d’urbanisme (PSU) ......................................... 276

3°) L’exemple du plan d’urbanisme directeur de la ville de Ngaoundéré .... 276

A - La cartographie à grande échelle comme support indispensable des projets de planification ...... 277

B - L’élargissement de la base de décision ............................................ 278

C - La redéfinition des objectifs du système camerounais de planification urbaine ........... 278

1°) Le plan d’aménagement national (PAN) ....................................... 278

2°) Le plan d’aménagement régional (PAR) ...................................... 279

D - L’institutionnalisation du plan d’aménagement communal ..................... 279

Section II : Les effets bénéfiques attendus des Schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme (SDAU) ....... 280

§ 1 : La procédure d’élaboration des SDAU ............................................... 281

§ 2 : L’urgence de la légalisation des SDAU .............................................. 282

§ 3 : De la nécessaire intégration des autres paramètres d’aménagement ............. 282

Titre deuxième Le cadre juridique des opérations d’utilisation des fonds urbains ........ 285

Sous-titre préliminaire : Préalables critiques sur l’utilisation des sols au Cameroun .... 287

Chapitre I

Préalables critiques sur les règles générales d’utilisation des sols au Cameroun 289

Section I : Le contenu des « documents d’urbanisme » ....................................... 289

Section II : Les mesures d’assainissement de l’environnement ............................. 290

Section III : Les sanctions édictées ............................................................... 291

Chapitre II

Préalables critiques sur le permis de construire au Cameroun ..................... 293

Section I : L’impact de la législation française ................................................ 293

Section II : Les caractères généraux des permis de construire camerounais .............. 294

§ 1 : Du point de vue de la qualité du constructeur ....................................... 294

§ 2 : Du point de vue de la procédure d’accès aux constructions ....................... 295

Section III : Permis de construire ou permis de bâtir ? ....................................... 295

Section IV : L’environnement trouble du permis de construire camerounais ............. 296

Chapitre III

Les esquisses de solutions résultant de l’avant-projet de code d’urbanisme .... 297

Section I : La redéfinition du coefficient d’occupation des sols ............................. 297

§ 1 : Le contenu du coefficient d’occupation des sols (C.O.S.) ........................ 297

Section II : Le renforcement des mesures de sécurité ........................................ 299

Sous-Titre I

Le permis de bâtir................................................................................. 300

Chapitre I

L’évolution de la police des constructions au Cameroun ............................. 301

Section I : Les données historiques et les grands courants doctrinaux de la police des constructions ...... 302

§ 1 : Les données historiques ................................................................. 302

A - Dans les cités grecques ............................................................... 302

B - Dans la Rome antique ................................................................. 303

C - En France ............................................................................... 303

D - En Angleterre .......................................................................... 304

E - Historique du permis de bâtir au Cameroun ....................................... 304

§ 2 : Les différentes théories en présence .................................................. 306

A - La théorie pré-urbanistique dite progressiste ..................................... 306

B - La théorie culturaliste ................................................................ 306

C - L’option camerounaise ................................................................ 306

Section II : Le cadre légal et institutionnel ..................................................... 307

§ 1 : Les dispositions législatives et jurisprudentielles ................................... 307

§ 2 : Les acteurs institutionnels de la police des constructions .......................... 308

A - L’Etat, acteur institutionnel national de la police des constructions .......... 308

1°) Le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat (MINUH) ..................... 308

2°) Le ministère des Travaux Publics .............................................. 308

3°) Les ministères de la Ville et de l’Administration territoriale .............. 309

B - La commune, acteur institutionnel de la police des constructions au niveau local ....... 309

Chapitre II

Le champ d’application du permis de bâtir ................................................. 311

Section I : Les zones et les personnes soumises au permis de bâtir ........................ 312

§ 1 : Les zones assujetties au permis de bâtir .............................................. 312

A – Les zones dotées d’un plan d’urbanisme .......................................... 312

B - Les zones non dotées d’un plan d’urbanisme ...................................... 313

§ 2 : Les personnes astreintes au permis de bâtir ......................................... 313

A - La personne privée, non propriétaire du terrain .................................. 314

B - La personne privée, propriétaire du terrain ....................................... 315

Section II : Les opérations assujetties au permis de bâtir .................................... 316

§ 1 : Les constructions immobilières nouvelles ayant une emprise dans le sol ....... 317

A – Les bâtiments .......................................................................... 318

1°) Les bâtiments à usage d’habitation ............................................. 318

2°) Les bâtiments à autres usages ................................................... 318

B – Les clôtures ............................................................................. 318

§ 2 : Les constructions existantes ............................................................ 319

A - Les modifications ordinaires ......................................................... 320

B - Les exhaussements ..................................................................... 321

§ 3 : Les travaux de construction exclus du champ d’application du permis de bâtir..322

Chapitre III

L’obtention du permis de bâtir et ses effets ................................................. 323

Section préliminaire : La finalité du permis de bâtir .......................................... 323

§ 1 : Il fixe le droit de construire ............................................................ 323

§ 2 : Il permet le contrôle de l’occupation du sol urbain ................................. 324

§ 3 : Il préserve la salubrité publique et l’hygiène urbaine .............................. 324

§ 4 : Il préserve la sécurité publique ........................................................ 325

Sous-Section I : La procédure sans incident .................................................... 326

§ 1 : La procédure normale ................................................................... 326

A - La demande de permis de bâtir ...................................................... 326

1°) La forme de la demande .......................................................... 326

2°) Le dépôt de la demande .......................................................... 327

B - Le dossier du permis de bâtir ........................................................ 327

1°) La composition du dossier ....................................................... 328

2°) L’instruction du dossier .......................................................... 329

C - La décision .............................................................................. 330

1°) La délivrance (obligatoire) du permis de bâtir ............................... 331

2°) Les cas de refus du permis de bâtir ............................................ 332

3°) L’octroi conditionné du permis de construire ................................. 333

§ 2 : Procédure spéciale : l’accord préalable .............................................. 334

A - Les conditions de l’accord préalable ............................................... 335

B - Les conséquences de l’accord préalable ............................................ 336

Sous-Section II : La procédure avec incidents ................................................. 337

§ 1 : Le silence de l’autorité : le permis tacite ............................................. 337

§ 2 : Les raisons de l’appréciation restrictive du mécanisme camerounais

du sursis à statuer ........................................................................... 340

Section II : Les opérations découlant de la délivrance du permis de bâtir ................. 341

§ 1 : Les obligations auxquelles est soumis le bénéficiaire du permis

et les différentes sujétions ................................................................. 341

A - L’affichage du permis de bâtir ...................................................... 341

B - Le versement des taxes y afférentes ................................................ 341

C - Les sujétions imposées par le permis de bâtir ..................................... 341

1°) L’implantation des constructions par rapport aux fonds voisins ........... 341

2°) Les règles relatives à l’aspect des constructions ............................. 342

3°) Les règles d’implantation de plusieurs constructions sur un même terrain ............ 342

4°) L’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ........... 342

5°) Les règles de localisation et de desserte ....................................... 342

§ 2 : La péremption du permis de bâtir ..................................................... 343

A - La validité du permis de bâtir est limitée dans le temps ........................ 343

B - La prorogation et la suspension du délai de péremption ......................... 344

1°) La Prorogation ..................................................................... 344

2°) La suspension du délai de péremption ......................................... 344

§ 3 : Les infractions à la police des constructions et les sanctions y afférentes ...... 344

A - L’obstacle au droit de visite des autorités compétentes ......................... 345

B - La violation de l’arrêté municipal ou préfectoral ordonnant l’interruption des travaux ....... 345

§ 4 : Les mutations du permis de bâtir ...................................................... 346

A - La modification du permis de bâtir ................................................. 346

B - Le transfert du permis de construire ................................................ 347

Section III : Le recours des personnes lésées par la délivrance du permis de bâtir ...... 347

§ 1 : Le recours administratif contre un permis de bâtir ................................. 347

§ 2 : Le recours de droit privé contre le bénéficiaire du permis de bâtir .............. 348

Section IV : Le certificat de conformité ......................................................... 349

§ 1 : Le champ d’application du certificat de conformité ................................ 349

§ 2 : Les conditions liées à la demande et à la délivrance du certificat de conformité ........... 349

A - La demande du certificat de conformité ........................................... 350

B - La délivrance du certificat de conformité .......................................... 350

C - Le refus du certificat de conformité ................................................ 350

Chapitre IV

Brefs aperçus sur les autres permis ....................................................... 353

Section I : Le permis d’implanter ................................................................ 354

§ 1 : Le champ d’application du permis d’implanter ..................................... 354

§ 2 : Une atteinte aux dispositions des ordonnances de 1974 ........................... 354

Section II : Le permis de démolir ................................................................ 355

§ 1: Les sources de la réglementation des démolitions ................................... 355

§ 2 : Les orientations du législateur camerounais ......................................... 356

A - Un ponce-pilatisme regrettable ...................................................... 356

B – Les propositions de l’avant-projet de code d’urbanisme ........................ 356

C - Les exceptions prévues par l’avant-projet de code d’urbanisme ............... 357

Section III : Les conditions générales de succès des politiques d’occupation des sols au Cameroun ............. 357

Sous-Titre Deuxième

L’appropriation forcée des sols par les pouvoirs publics à des fins d’urbanisme....... 358

Chapitre préliminaire : Les conflits doctrinaux relatifs à l’appropriation des sols par les pouvoirs publics ......... 361

Section I : L’état actuel du débat sur l’expropriation pour cause d’utilité publique ...... 361

§ 1 : Le domaine d’élection des excès de pouvoir......................................... 362

§ 2 : L’ignorance des effets de l’érosion monétaire ....................................... 363

§ 3 : Le rejet du principe de la rétrocession ................................................ 364

Section II : L’état actuel de la controverse sur le déguerpissement ........................ 365

§ 1 : Le silence préjudiciable du législateur camerounais ................................ 365

§ 2 : Le déguerpissement : une pratique extrêmement impopulaire .................... 366

Chapitre I

Le droit d’expropriation pour cause d’utilité publique ............................... 369

Section I : L’objet de l’expropriation pour cause d’utilité publique ........................ 371

§ 1 : Les immeubles à exproprier ............................................................ 372

A - Les immeubles par nature ............................................................ 372

1°) Le sol ................................................................................ 372

2°) Ce qui adhère au sol .............................................................. 372

a) Les végétaux ..................................................................... 372

b) Les constructions ............................................................... 373

B - Les immeubles par destination ....................................................... 373

§ 2 : L’étendue de l’emprise .................................................................. 374

A – Les éléments constitutifs de l’emprise ............................................. 374

1) Une véritable dépossession ........................................................ 374

2) Une irrégularité certaine ........................................................... 375

3) L’atteinte doit avoir été portée à une propriété immobilière ................. 375

B - L’étendue de l’emprise quant aux titulaires des biens ........................... 375

1°) Les biens des organismes internationaux, les missions diplomatiques et consulaires ........... 376

2°) Les biens des incapables ......................................................... 376

C - L’étendue de l’emprise quant à la superficie ...................................... 376

D - Emprise et voie de fait ................................................................ 377

Section II : Les acteurs de l’expropriation pour cause d’utilité publique .................. 377

§ 1 : Les bénéficiaires de l’expropriation pour cause d’utilité publique ............... 378

A - L’Etat, bénéficiaire principal ........................................................ 378

1°) L’énumération législative ........................................................ 379

a) Les collectivités publiques locales ........................................... 379

b) Les établissements publics .................................................... 380

c) Les concessionnaires de service public ..................................... 380

d) Les sociétés para-publiques ................................................... 380

2°) Le problème de la qualification juridique des personnes morales ......... 381

§ 2 : Les victimes de l’expropriation pour cause d’utilité publique .................... 381

A - La notion de victimes de l’expropriation .......................................... 381

B - Les agissements frauduleux constatés .............................................. 383

Sous-Chapitre II : La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique .......... 384

§ 1 : Les différents types d’enquêtes ........................................................ 385

A - L’enquête préalable ................................................................... 385

1°) Le rôle de l’enquête préalable ................................................... 385

2°) Le déroulement de l’enquête préalable ........................................ 386

B) L’enquête parcellaire ................................................................... 386

1°) L’objectif de l’enquête parcellaire .............................................. 387

2°) La sous-commission technique .................................................. 387

§ 2 : La commission de constat et d’évaluation727 ...................................... 387

A - La composition de la commission de constat et d’évaluation ................... 387

1°) Au niveau départemental ......................................................... 388

2°) Au niveau provincial .............................................................. 388

3°) Au niveau national ................................................................ 388

B- Les tâches assignées à la commission de constat et d’évaluation ............... 389

Section II : La déclaration d’utilité publique ................................................... 389

§ 1 : La demande de déclaration d’utilité publique ........................................ 390

A - Le dossier de demande de déclaration d’utilité publique ........................ 391

B - Les autorités compétentes ............................................................ 392

1°) Les attributions des autorités compétentes .................................... 392

2°) Les actes déclaratifs d’utilité publique ......................................... 392

a) L’arrêté du ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat ...................... 393

b) Le décret du président de la République .................................... 393

§ 2 : Les modalités d’intervention de la déclaration ..................................... 394

A - L’expropriation directe ............................................................... 394

B - L’expropriation indirecte ............................................................. 395

§ 3 : Les effets de la déclaration d’utilité publique ....................................... 396

A - L’acte de cessibilité ................................................................... 396

B - Le transfert de propriété ............................................................. 397

1°) L’envoi en possession ............................................................. 397

2°) L’immatriculation d’office ....................................................... 398

Section III : La contestation de la déclaration d’utilité publique ............................ 398

§ 1 : Les cas d’ouverture à la contestation ................................................. 399

A - Le détournement de pouvoir ......................................................... 399

1°) Les éléments caractéristiques du détournement de pouvoir ................ 400

2°) La preuve du détournement de pouvoir ........................................ 401

B - L’incompétence ........................................................................ 402

C - Le vice de forme ....................................................................... 402

§ 2 : Les règles de procédure ................................................................. 403

A - Le recours gracieux préalable ....................................................... 403

1°) Les autorités habilitées à le recevoir ........................................... 404

2°) Les délais ........................................................................... 405

B - Le recours juridictionnel .............................................................. 406

§ 3 : Les effets de la contestation ............................................................ 407

A - L’effet non suspensif du recours .................................................... 407

B - Le report des réclamations sur l’indemnité d’expropriation .................... 408

Section IV : Le non-respect de la date de démarrage des travaux .......................... 409

§ 1 : La constatation de la non-utilisation dans les délais des terrains expropriés ... 409

A - Les personnes habilitées .............................................................. 409

B - Le problème de l’élasticité effective de la durée des travaux .................. 409

§ 2 : Les effets de la non-utilisation des terrains expropriés dans les délais .......... 410

A - La caducité de la déclaration d’utilité publique ................................... 410

B - Le problème de la rétrocession des terrains aux propriétaires ................. 410

1°) La longue hésitation de la jurisprudence camerounaise ..................... 411

2°) L’avènement de la rétrocession administrative de l’immeuble pour cause d’expropriation « biaisée » ..... 412

Section V : Le juge compétent .................................................................... 413

§ 1 : Les règles de procédure ................................................................. 414

A - L’obligation du recours gracieux préalable ....................................... 414

B - Le recours juridictionnel .............................................................. 414

§ 2 : Le rôle du juge ........................................................................... 415

A - La mission du juge .................................................................... 415

B - Les entraves à la mission du juge ................................................... 416

1°) Le poids considérable des autorités administratives ......................... 416

2°) Le juge judiciaire : un simple comptable assermenté ? ..................... 416

3°) L’Etat considéré comme un justiciable à part ................................ 417

Chapitre II

Le droit de l’indemnisation en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique ........... 419

Sous-Chapitre I : Le régime juridique de l’indemnisation ................................... 420

Section I : Les règles de base de l’indemnisation ......................................... 420

§ 1 : L’exigence de l’indemnisation préalable ......................................... 421

A - Le principe de l’indemnisation préalable ...................................... 421

B - Les dérogations au principe de l’indemnisation préalable .................. 422

§ 2 : Les conditions de l’indemnisation ................................................. 422

A - Les biens ouvrant droit à indemnisation ....................................... 422

B - Les caractères du préjudice ouvrant droit à réparation ...................... 423

1°) Un préjudice direct et immédiat ............................................ 423

2°) Un préjudice matériel ........................................................ 424

3°) Un préjudice certain .......................................................... 424

Section II : La réparation du préjudice ...................................................... 425

§ préliminaire : Le principe fondamental de la réparation intégrale ............... 425

§ 1 : L’évaluation du préjudice ...................................................... 426

A - La commission de constat et d’évaluation : organe chargé de l’évaluation du préjudice..... 427

1°) Les critères gouvernant la composition de la commission de constat et d’évaluation ......... 427

2°) Les missions effectives de la commission de constat et d’évaluation .......... 428

B - Les bases de l’évaluation des biens ......................................... 429

1°) L’évaluation des mises en valeur ....................................... 429

2°) L’évaluation des terrains nus ........................................... 430

§ 2 : Le paiement de l’indemnité ........................................................ 431

A - Les différents modes de paiement de l’indemnité ............................ 431

1°) Le paiement en espèces ou en numéraire ................................. 432

2°) Le paiement en nature ........................................................ 432

B - L’organe chargé du paiement de l’indemnité ................................. 433

1°) Le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat : organe chargé du paiement des indemnités d’expropriation.. 433

2°) Le bénéficiaire de l’expropriation : organe chargé du paiement des indemnités d’éviction ........... 434

§ 3 : Les contestations relatives à l’indemnisation .................................... 434

A - La contestation devant l’autorité administrative .............................. 434

B - La contestation devant le juge ................................................... 435

1°) La contestation devant le juge administratif .............................. 436

2°) La contestation devant le juge judiciaire .................................. 436

3°) Les limites de l’action de la victime ....................................... 437

Sous-Chapitre II : Pour une nouvelle approche de l’indemnisation ......................... 438

Section I : Les insuffisances de l’indemnisation actuelle ................................. 438

§ 1 : Une évaluation restrictive et unilatérale du préjudice .......................... 438

A - L’évaluation unilatérale du préjudice .......................................... 438

1°) La commission de constat et d’évaluation : une commission essentiellement administrative ............. 439

2°) L’évaluation non contradictoire ............................................. 439

B - La conception restrictive du préjudice ......................................... 441

1°) Les critères restrictifs du préjudice ........................................ 441

2°) Le problème de l’actualisation de la valeur des terrains nus et expropriés ...... 442

§ 2 : Une indemnisation non préalable et insuffisante ................................ 442

A - L’indemnisation a posteriori ..................................................... 443

1°) L’application abusive de la notion d’urgence ............................. 443

2°) Les conséquences de l’indemnisation a posteriori ....................... 444

a) Les retards dans le paiement des indemnités d’expropriation ....... 444

b) L’accumulation de la dette intérieure de l’Etat en matière d’indemnités dues aux expropriés ......... 444

B - L’indemnisation est insuffisante ................................................. 445

1°) La rigidité des bases de calcul de l’indemnité d’expropriation ........ 445

2°) L’indemnisation est fortement minorée .................................... 445

Section II : Les contours de la nouvelle approche de l’indemnisation ................. 446

§ 1 : La redéfinition de la procédure d’évaluation des biens ........................ 446

A - La nécessité d’une évaluation contradictoire .................................. 446

B - L’institution d’une commission mixte .......................................... 447

§ 2 : La consécration d’une réparation préalable, intégrale et juste ............... 447

A - L’indemnisation préalable, condition impérative à l’envoi en possession 448

1°) L’application du principe de l’indemnisation préalable à toute expropriation..448

2°) La suppression de la notion d’urgence ..................................... 448

B - La réparation intégrale et juste du préjudice ................................. 449

1°) Une juste réparation .......................................................... 449

2°) Une réparation intégrale du préjudice subi ............................... 449

C - Le respect de l’équilibre financier entre l’indemnité et la valeur des biens expropriés ........ 450

1°) La mise sur pied des indices d’évaluation flexibles .................... 450

2°) La revalorisation des indemnités d’expropriation tardivement allouées ............. 450

Sous-Titre III

Le droit camerounais du déguerpissement............. 451

Chapitre I

Les principes gouvernant le déguerpissement des domaines de l’Etat ............ 453

Section préliminaire : L’absence de toute approche légale de la notion au Cameroun .. 454

Section I : La prolifération de l’habitat spontané .............................................. 455

Section II : La complexité de l’accès à un titre légal de propriété .......................... 456

§ 1 : Le problème de la dualité du droit foncier camerounais ........................... 456

A - La reconnaissance de la légitimité de la propriété coutumière par le législateur foncier ........ 457

B - La négation de tout droit de propriété immobilière en dehors de l’immatriculation ....... 458

§ 2 : L’obtention du titre foncier : un véritable parcours du combattant .............. 459

§ 3 : Les restrictions nées de la planification et de l’aménagement du territoire .... 460

Section III : La réalisation d’opération d’intérêt général ..................................... 460

§ 1 : Pas de déguerpissement sans utilité publique ........................................ 461

§ 2 : Pas de déguerpissement sans impératifs d’aménagement du territoire de la municipalité ........ 461

Chapitre II

La procédure du déguerpissement ......................................................... 463

Section I : Les règles générales de procédure communes à toute action administrative 463

§ 1 : Le principe de légalité ................................................................... 463

§ 2 : Les impératifs de résultat .............................................................. 464

Section II : Les règles de procédure spécifiques au déguerpissement ..................... 464

§ 1 : Le déguerpissement à la suite d’une incorporation ............................... 465

A - L’occupation de bonne foi ........................................................... 465

B - L’occupation irrégulière ............................................................. 466

§ 2 : Le déguerpissement : sanction d’une occupation illégale ......................... 466

A- Le déguerpissement comme sanction à l’occupation du domaine public ou privé de l’Etat .................... 467

1°) L’initiative de l’opération de déguerpissement ............................... 467

2°) Le déroulement de l’opération ................................................. 467

B - Le déguerpissement comme sanction à l’occupation du fonds d’autrui ....... 468

Section III : Le problème d’indemnisation en matière de déguerpissement ............... 469

§ 1 : L’indemnisation en matière de déguerpissement ................................... 469

A - Les circonstances donnant droit à indemnisation des victimes ................. 469

B - Les modalités de paiement de l’indemnité de déguerpissement ................ 470

C - Les circonstances n’ouvrant pas droit à indemnisation des victimes ......... 470

§ 2 : Pour une plus grande humanisation du déguerpissement ......................... 471

§ 3 : Les conséquences socio-économiques des démolitions issues des déguerpissements ..... 472

Chapitre III

Les moyens institutionnels de prévention du déguerpissement ..................... 473

Sous-Chapitre préliminaire : Le rôle respectif des différents acteurs ...................... 474

Section I : Le rôle accru de l’Etat dans la maîtrise du sol ............................... 474

§ 1 : Le rôle prépondérant de l’Etat :« nouveau maître de la terre » .............. 474

§ 2 : La liaison défectueuse entre l’urbanisme et les pratiques domaniales ...... 475

§ 3 : La concentration des pouvoirs en matière de politique urbanistique ....... 476

Section II : La place des autres acteurs .................................................... 476

§ unique : Pour un renforcement des pouvoirs des acteurs d’exécution de la politique d’urbanisme ............... 476

A - Les organismes d’aménagement ............................................... 477

1°) Les organismes d’application ............................................... 477

2°) Les acteurs d’appui interministériels ...................................... 477

B - Les organismes de financement ................................................ 477

Section III : La prise en compte des droits fonciers coutumiers ....................... 478

§ 1 : La coutume comme source fondamentale de droit ............................. 478

A - L’emprise des droits fonciers coutumiers .................................... 478

B - L’attitude de recul de la puissance publique ................................. 479

§ 2 : La nécessaire interaction du droit écrit et de la coutume en matière foncière ........ 479

A - La notion de droit foncier coutumier .......................................... 479

B - Les droits fonciers coutumiers analysés comme droits de propriété ..... 479

C - Les droits fonciers coutumiers comme fondement de la propriété légale 480

Sous-Chapitre I : Les insuffisances préjudiciables de la procédure du déguerpissement 481

Section I : L’effet de l’absence d’une approche légale du déguerpissement ........ 481

§ 1 : Les possibilités contentieuses offertes aux victimes du déguerpissement .. 481

§ 2 : La procédure devant les juridictions ........................................... 482

A - L’action contentieuse de l’Administration ..................................... 482

B - Le recours offert aux personnes privées ....................................... 483

Section II : Les effets de l’hétérogénéité des pratiques administratives ............... 483

Sous–Chapitre II : La réforme du contentieux de l’habitat spontané ....................... 484

Section Préliminaire : Le triste visage actuel de nos bidonvilles ....................... 485

§ 1 : Les atteintes à l’ordre public esthétique des villes ............................. 485

A – Le développement de l’insécurité .............................................. 485

B – La prolifération de l’insalubrité ................................................. 486

§ 2 - La détérioration de l’environnement socio-économique ....................... 486

Section I : La réglementation du « mieux vivre collectif » ............................... 486

Section II : Pour une plus grande cohérence dans la planification de l’espace urbain 487

Conclusion générale ............................................................................... 489

Bibliographie séclective ........................................................................... 493

Index alphabétique ................................................................................ 501

Index alphabétique des auteurs ................................................................. 515

Table des matières ................................................................................. 521